目前我国城市地价与房价形成于两个不同的市场环境

赵 松（中国土地勘测规划院地价所）

    被业界人士誉为“第二次土地革命”的经营性土地招标拍卖挂牌出让政策实行不足一年，已表现出斐然的成绩，特别是招标拍卖挂牌出让总价款，突破了长期以来一直在５％徘徊的局面。不少地区的土地公开交易市场更是屡爆“天价”、频现 “黑马。如去年８月１９日苏州市国土拍卖会上，总面积６５５４７８平方米的７宗地块拍出了１１亿多元，比评估价高出一倍多；８月１５日，南京２２家开发商争夺利济巷地块，挂牌出让现场每分钟涨价８９万元；杭州市西湖边上一块土地每亩拍出１８００万元的天价，折合每平方米２．７万元……竞价者令人瞠目的“举牌”，其背后的支撑是什么呢？调查表明，不少开发商实际是以高价钱做成了“鸡胁”生意。公平竞争的形式之下，隐藏着不甚公平的原因：

    一是政府土地储备不足，开发商拿地心切。有些城市一方面大量土地闲置囤积在少数开发商手上，政府土地储备有限。另一方面每一次土地拍卖时众多新入行的无地开发商“饥不择食”，甚至“奋不顾身”。

    二是国有开发企业购地，“财大气粗”。目前不少房地产开发企业的经营体制仍是纯国有企业，或是“一股独大”。不合理的资本结构导致其在竞价过程中”志在必得”，总要先拿下地来再说的不理性行为，项目建成后，赚则归已，亏则归公。

    三是“圈地风潮”盛行，开发商要搞“土地储备”。加入“WTO”以来，国内一些开发商抱着在地产市场与国际对接之前抢占土地资源以遏制外来竞争的心理，甚至提出开发商也搞“土地储备”之说，加之房地产界“大盘时代”的概念炒作，开发商狂吸土地以壮大自己的“实力”，置地从几千亩到上万亩，投资动辄几亿甚至数十亿元，设计规模都是连片开发。以广州为例，其周边郊县和珠江三角地区的开发项目，至少有6个达到“卫星城”规模。

    四、城市经营理念的偏差。一些地方在城市建设中片面理解“以地生财”和“经营城市”的观念，片面追求经济效益最大化，忽视了作为政府，其“经营”理念应是社会效益、生态效益与经济效益并重。

    面对火爆的土地市场，目前存在三点认识，一是房地产业存在泡沫，二是收购储备与招标拍卖联手导致土地市场狂热，三是房价攀高的动力来自土地市场，对于这三点认识我有不同的看法。

    1、目前的房地产业是否存在泡沫

    泡沫之争起源于2002年8月摩根斯坦利经济学家谢国忠发布的中国房地产“泡沫”预警，并引起了中央的高度重视。朱镕基总理在谈话中也曾提到“中国的房地产业已经有了一些经济泡沫”。究竟是否已出现泡沫？争论双方一般均引证房价年增长幅度、房地产投资规模及空置率变动情况等数字,各抒己见。依我看来，现阶段，泡沫的定义本身就不具确定性，没有公认的数据标准和尺度。在复杂的中国市场上，是哪些指标超过了什么数字才算是泡沫呢？中国的市场化经济历史较短，完全地产市场的发展更是近几年的事情，经验数据缺乏、指标体系不完善，还不能对上述问题给出确切答案。高价格未必就是泡沫的代表，还应系统地分析其市场背后的多种诱因。

    2、收购储备与招标拍卖是否联手导致了土地市场的狂热

    说到收购储备制度与招标拍卖对地价的影响，单纯从出让价款数据看，政府统一供地、公开交易的土地价格当然大大高于协议地价，然而不能仅就此评说地价的高低。过去一些没有开发实力的“开发商”，通过关系低价拿地，炒卖地皮，到最后一个真正开发者，购地成本已增数倍，土地巨额收益流入个人腰包。现在，统一供地堵住了“后门”，迫使开发商在公开的“大厅”里拼实力，有利于市场的规范发育，实现了国家土地收益的增加。一个全新制度的实施是需要验证和过渡的，在此期间，制度本身是否科学、配套措施是否完善以及人们面对新事物的心理调整、行为反映都会影响其效果。当这个过渡期顺利完成后，它的真正效果和功能才会稳定地确立。土地收购储备制度在我国尚属尝试阶段，虽然已在1000余个地方政府中运行并取得了一定成绩，但各地在实行过程中尚存在一定的困惑，加之有关基础研究和立法研究薄弱，出现问题是在所难免的。

    3、房价攀高的动力是否来自土地市场

    关于“房价与地价关系”已是一个“老生常谈”的话题。其实这也是与百姓最为密切相关的问题，即开发商会不会把高地价转移给购房者。从商家角度考虑，恨不得转移所有的成本和风险，关键是能否实现。那些“天价”拿地的开发商，能否完成项目并卖出“天价”呢，这取决于当时市场的平均水平，任何商家都难以脱离市场水平去追求其利润，而市场水平又是供需双方作用的结果，受实际购买力的支撑，因此，开发商一厢情愿的涨价是没有意义的。反之，如果不采用招标拍卖方式供地或者有意降低出让地价，低价拿地的开发商就会降低房价，以低于市场价格、低于行业平均利润率的价格出售商品房吗？这显然与商家赚取最大利润的预期不符。国土资源部在新一轮城市土地价格调查项目中设立了“房价与地价关系调查”专题研究，在北京、天津等九个城市开展市场调查，对大量数据进行统计分析，结果表明：目前我国城市地价与房价形成于两个不同的市场环境，虽然存在一定的联动关系，但各自具有相对独立的形成机制，土地价格主要受土地出让市场的供给与需求决定，而房屋价格主要由房屋销售市场的供给与需求决定。土地价格作为房屋商品的开发成本，对于房屋价格具有影响作用，但并非决定性因素。