李万东

（中国土地勘测规划院 北京 100035）

    澳大利亚的不动产登记统一集中在州政府土地登记机关，登记程序简单，从权利人申请到登记完成只需要1-2天即可。澳大利亚实行地籍产业社会化，政府登记机构负责审核和认定土地的权利人及其相关权益，地籍调查及土地登记代理由社会的测量机构测量师和律师完成。政府土地登记机关的经费充足，在澳大利亚，收取的不动产登记费和公开查询费用的10%，即可满足州政府土地登记机关的开支。由于土地登记的公信力高，且实行政府赔偿制度，在澳大利亚，权利人获得产权后，为了保护自己的权益，会很快到土地登记机关登记，用他们的话说：“登记要和时间赛跑”。澳大利亚实行的是托伦斯土地登记制度，其完善的土地登记体系，值得我们学习和借鉴。

    1、提高我国土地登记的公信力

    我国的土地登记是强制性登记，登记的产权也受到保护，但产权人不申请登记的情况大量存在，尤其是在初始土地登记中，产权人不履行登记义务，使我们的工作受到很大影响。其主要原因还是我们土地登记的公信力不够，产权人对登记的法律信心不足。甚至在我们系统内部，某些领导同志都有“已签完出让合同，受让方已交齐出让金，要马上给受让方登记发证”的观念。至于在土地出让前土地产权方面是否存在问题不事先查询，以至于在出让后，登记过程中发现有法院查封、银行他项权的情况而不能登记的情况大量存在。在澳大利亚昆士兰州，每次交易前，有关律师等人员都要查询待交易土地的产权状况，以确保交易安全，如登记有误，政府要赔偿。而在我国却没有土地交易前，必须要查询土地产权方面的规定，这种情况的后果是：因土地出让前产权状况的不清晰，在土地出让后，因土地产权方面的问题登记不能履行时，登记工作人员往往面对领导的压力，工作很不好做。

    在澳大利亚，不动产以登记为准，这种观念可以说根深蒂固。在我国，也提出没有登记的土地不受法律保护，但是无论在政策法律规定还是在实际管理工作中，只要有政府批文或其他合法甚至是合理（不一定合法）的凭证，即使没有登记的土地，我们都予以保护。应该说这样做没有错，符合中国国情，但这样一来，实际上基本否定了土地登记的地位和作用。中发（1997）11号文件规定，没有登记的土地转让，按非法转让处理，但此重要精神由于没有上升为法律，实际上无法操作，那么该精神也就无法贯彻落实。这样不利于保护合法权益，也不利于提高土地登记的地位和全民的土地法律意识。
因此，切实提高我国土地登记的公信力，是完善我国土地登记体系的重要一步。

    2、加快我国地籍产业化和社会化进程

    我国初始土地登记及初始地籍调查工作已经基本完成，但由于政府机关及事业单位人员编制较少，尚不能及时更新地籍资料。使我国的地籍资料的现势性不强。澳大利亚地籍测量与地籍调查完成由社会测量机构或测量师负责，经业主聘请，测量师很快于完成地籍更新工作，测量师或测量机构对结果负完全责任，登记机关无需对地籍调查和地籍测量结果进行审核，大提高了土地登记与地籍档案成果更新的速度，保证了地籍资料的现势性。目前我国已实行了全国土地登记代理人制度，也在推进地籍产业化进程。这方面可以借鉴和学习澳大利亚的经验。

    我国土地登记代理人职业资格考试已经进行两年，首批土地登记代理人已经面世。因此，建议我国应尽快建立土地登记中介代理制度，出台土地登记中介机构管理办法，做到权、责明确，权、利清晰，提高土地登记规范化服务水平和工作效率，形成以行政机关为宏观管理核心，事业单位为技术支持，中介机构为业务支撑台柱的多层次、多渠道的地籍管理模式。

    3、实行不动产统一登记

    澳大利亚不动产只有一个登记部门，一般土地只进行土地登记，而不进行房产登记。而开发商建造的商品楼时，在建设前，只进行土地登记，当建设并销售完成后，只对各用户进行房产建筑面积登记（房产登记），并取消了原先的土地登记，共用土地部分以《社区管理书》的形式进行管理，《社区管理书》内容也应在土地登记机关登记。不过这些登记都是在土地登记机关登记。我国的不动产登记有土地登记和房产登记，甚至还有林产登记，草原登记等，并分布在不同的登记机关，严重的影响了登记的准确性及公信力，并给土地使用者带来了很大的麻烦。澳大利亚的这些经验对我国实行统一登记，方便土地使用者，保证登记准确性和权威性有借鉴和帮助作用。

    4、全面开展土地产权资料的公开查询 

    澳大利亚的土地登记信息公开、透明，方便土地权利人，服务社会。在澳大利亚，土地登记资料都可以在网上查询，方便、快速、准确，对土地相关权利人和社会都提供了极大的方便。我国近几年来在土地登记资料公开查询方面做了大量工作，但仅仅是起步阶段，查询数据库的建设、查询的方式、查询的速度及查询的方便性与澳大利亚有不少的差距。

    澳大利亚昆士兰州土地产权的公开查询是澳大利亚昆士兰州政府财政收入和产权局经费的主要来源。它的查询模式、收费、产权信息的更新都对我国的土地登记公开查询有重要借鉴意义。

    建议我国在“公开查询办法”的基础上，再进一步细化有关内容，力争在收费、查询结果、查询的地位及信息化建设上做进一步的规定，以推进地籍管理信息化、社会化，开拓地籍管理资金渠道，真正做到“以地籍养地籍”。