胡昊 鲁莹

（锦州市太和区国土资源局）

胡昊

鲁莹

经过两年的土地市场秩序治理整顿工作，完善了土地市场各项工作制度，工作程序也日渐规范，工作的透明度越来越大，但是在制度的落实和土地执法方面仍然存在许多问题，影响土地市场规范工作的因素主要有：   1、土地市场供需呈不均衡发展的势头     土地一级市场虽然一直控制在政府手中，但是政府对土地市场的宏观调控缺乏前瞻性，政府土地的储备和市场土地供应之间往往存在矛盾，有的地段土地储备后很难出手，而好地段的则土地热门抢手。

    2、土地利用总体规划和年度利用计划不适应城市规划的要求

    土地利用总体规划在编制是由土地行政主管部门进行的，虽然征求了城市规划部门的意见，但是为了部门的利益规划部门并没有将有关内容完全提供；也有的是提供了但由于城市发展的需要规划做出了修改，我们在落实土地利用总体规划和年度利用计划时没有做出相应调整。

    3、城市拆迁因素对土地市场的影响加大

    城市房地产开发的土地供应虽然采取了招标、挂牌和拍卖的办法，但是由于许多是没有完成拆迁安置的，开发商取得了土地使用权后进行拆迁安置时往往要追求低成本和高利润，要求拆迁公司违规操作，有的在拆迁达不成协议情况下，以没能按时提供土地为由要求政府解决。

    4、土地行政主管部门执法不严、违法不纠

    开发商在取得土地使用权后没有按照出让合同规定期限和开发程度进行开发，作为土地行政主管部门没有及时进行督促和纠正，使得大量的土地囤积在少数开发商手中，造成了土地市场的价格不稳定、行政机关的执法形象受损。

    5、民事审判结果对土地市场的影响也颇大

    人民法院在审理民事案件中有时会对房地产直接做出裁判，造成土地使用权和地上物所有权分离，引起了土地使用权市场波动，有时也因为裁判不当引起了新的土地使用权纠纷。

    6、按用地单位的要求制定土地使用权出让计划

    各级政府在招商引资中为了达到留住企业、完成经济指标的目的，要求土地行政主管部门按照用地单位的需要来修改土地利用总体规划和土地出让年度计划，而许多用地单位正是看中了政府的这个弱点，往往对土地的坐落位置和使用条件要求得更苛刻，

    针对以上问题，笔者提出以下几点建议：

    第一，加强土地市场供需调查，科学制定土地利用年度计划。作为土地行政主管部门应当开展经常性的市场调查工作，掌握土地市场的第一手资料，根据国民经济和社会发展状况、土地供给能力和各项建设对土地的需求状况制定土地利用年度计划。

    第二，加强与规划部门的联系，使土地供应方案适合城市发展需要。由于在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市和村庄、集镇规划，那么我们在制定土地供应方案时不但要充分考虑规划部门的要求，而且在做出土地使用权招标、拍卖、挂牌公告前要再次核对是否有规划调整的情况，使得土地使用能完全适应规划的要求。

    第三，土地供应尽量提供素地，防止因房屋拆迁影响土地开发。各级政府在进行拆迁和城市改造时，应当首先进行房屋拆迁工作，然后再进行土地处置，即防止因房屋拆迁缓慢影响土地开发进度，又可以防止因拆迁造成开发商和拆迁户之间、开发商与政府之间产生矛盾，给社会带来不安定因素。

    第四，全面实行政务公开制度，排除人为因素对土地市场的干扰。在土地市场供应的各个环节全部实行政务公开制度，实现工作全透明，以减少人为因素对土地市场的干扰，坚持按照规定程序办理土地供应的各项工作，全面落实土地供应的招标、拍卖、挂牌交易制度。

    第五，完善多方位监督体制和激励机制，打消行政执法人员畏难情绪。对行政执法的全部过程实行公开和跟踪检查制度，建立、健全监督体制和激励机制，加强行政执法人员管理工作，打消工作人员消极畏难情绪，充分调动工作人员的积极性，加大对土地市场的监督检查力度，促使土地市场进一步规范。

    第六，制定闲置土地消化方案，防止土地浪费的现象。全面掌握各项用地的使用状况，编制年度土地利用计划时充分考虑存量用地利用状况和土地闲置状况，制定详尽的闲置土地消化、利用方案，对于存量土地利用不合理和闲置土地消化尚未达到要求的地区暂停新的建设用地审批和分配用地指标，减少土地资源浪费现象。

    综上所述，土地市场需要规范，土地使用需要监管，市场的规范是严格执法的前提，规范的市场需要有严格的执法来保障，所以说进一步规范市场和严格土地执法仍然是我们以后一段时期的主要任务