一段时间以来，北京、上海、重庆、武汉等大城市的土地市场，出现了开发商购地势头趋热的现象，打破了盘桓于各大城市一年多的低迷气氛，但土地市场回暖是否能成为趋势，是否具有可持续性，这种现象背后的支持因素有哪些，都值得一一认真分析。

土地市场有效需求的来源

楼市回暖为开发企业提供了资金。国家统计局数据显示，今年前5个月各大城市楼市回暖，全国商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%，开发商尤其是大型开发商资金回笼速度加快。例如公告显示，万科1～5月累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元，同比分别增长27.4%和20.9%，较为充足的现金是近期各大开发企业开始拿地的主要原因。

开发企业的资金还来源于宽松的货币政策。1～5月，人民币各项贷款增加5.84万亿元，同比多增3.72万亿元，虽然没有相关数据统计，但地产企业相应受益不少。上市公司通过多种渠道开源也有成效，有报道称，前5月除在香港上市的内地地产企业之外，A股地产上市公司计划通过增发募集资金的规模也已超过200亿元，而公司债券融资计划募集资金合计也高达110亿元。

开发商对后市的预期增强，这也来自于宽松的货币政策。以中部的江西省为例，5月份房贷新增20.60亿元，超过了4月份18亿元的新增房贷。1至4月，该省商品房销售同比增长9.7％；商品房销售金额同比增长30.1％。居民购房的热情明显提升，金融机构对个人房贷大力支持，增强了开发商投资信心。

6月上旬，银监会下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，强调防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域，确保信贷资金进入实体经济，这从一个侧面反映了地产领域对资金的较大吸引力。

由于当前货币释放量巨大，业内对经济回升时是否伴随通货膨胀也开始关注，有观点认为，通货膨胀的预期促使了开发商以资金换土地，以保值增值，同时为后市发力增加筹码——在应对金融危机的局面中，地产领域于其他领域相比，有其自身逻辑。

综上所述，宽松的货币政策、2008年下半年以来的地产税收优惠政策，以及下游房地产市场回暖相互关联，对土地市场回暖起到了主要支撑作用。如果以上因素持续平稳，土地市场有效需求将继续扩大。当然，金融危机带来的不确定因素依然存在，建立在消费者收入和房地产市场真实需求基础上的主要因素并不稳健，这就说明了这轮土地市场回暖，现在还不足以判断为全面性的。

土地供应要保持节奏

目前经过市场调整期，各地地价相对较低，对实力开发企业以及确需展开新项目的企业，是购入土地的好时机。万科、富力、金地等实力开发企业开始布局土地市场。据悉，5月万科接连在无锡、佛山、沈阳、青岛、厦门、福州6个城市拿下8幅地块，总价超过40亿元，创下自2008年2月以来单月投资最高纪录。但在2006年、2007年投机心理的驱使下，参与了土地竞夺的多数中小开发企业，当前还在尽力地消化存量，在土地市场还未有广泛参与竞买的行动。

分野明显的现象，不仅表现在土地需求方面，同样也变现在土地供应方面。不同的地域土地市场有着各自特点，一线城市，在大型企业购地意愿增强的情况下，推地节奏开始加快。以广州为例，在6月下旬和7月中旬有两场土地出让会，出让金沙洲、番禺大学城、南沙、花都共6幅地块，总建筑面积达到36.588万平方米。而诸多内地的二线城市，还在等待市场变化，从此看来，全国土地市场由“地段性”回暖转向全面复苏，还有待时日。大城市的优良地块与大企业的迫切需求形成契合，是目前土地市场的显著特征。

还有另一方面的数据，提醒我们要冷静分析：从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米已购置土地未被开发，市场存量还有待于消化。因此，面对当前形势，土地供应仍要掌控节奏，如盲目大量推地，与刚刚形成的需求不契合，如再出现流拍可能使市场信心受挫。

再者，土地出让的终极目的，是要在两三年之后，在房地产市场上把房子卖出去。如果像有媒体分析的那样——上半年房地产市场存在由刚性需求转化为投资性需求的过程，那么在金融危机的影响持续，不确定因素较多的情况下，如果楼市投资需求出现较大波动，这些土地会不会又“砸在”开发企业手里？如果说像万科等大企业基于其规模和发展战略，在土地储备较多的情况下，现在大力买地是理性的；那么其他规模小的企业也试图“抄底”土地市场的话，就需要考虑自身的风险承受能力了。如果在地产行业营造的回暖氛围中，开发企业大规模购入土地，而在经济尚全面回暖的局势中被迫闲置，这对土地管理工作又增压力。前两年土地管理部门为了稳定土地市场的供需，打击开发商囤地，曾大力清理闲置土地，付出了高额的行政成本。所以当前土地供应也不应急功近利，仍是深入分析市场需求，认真调研，与投资深层次沟通，以合适的价格推出优质地块，满足市场的有效需求。（记者 乔思伟）