前不久，房地产宏观调控再出重拳：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》推出八条新政，其一为“调整完善相关税收政策，加强税收征管”。各有关部门、各地迅速落实：全国税务系统正在准备对高档住宅重点进行土地增值税清算，重庆、上海开始试点征收房产税，北京市将对在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘实行差别化的土地增值税预征率……

　　通过税收手段，调节土地市场收益公平分配，是当前宏观调控的迫切需要。一些普遍的市场现象已经发出了明确信号。就在兔年春节长假后，刚刚启动了房产税征收试点的上海市又传出消息：今年首批宅地拍卖的楼面地价均接近甚至超过周边部分住宅售价。在严峻的政策环境下，地产开发企业的拿地热情依然高涨，无疑反映了土地储备的有利可图，甚至有暴利可图。事实上，囤地惜售、坐地生财大量存在，土地投机普遍存在。据去年国土资源部公布的情况，闲置土地已成为全国房地产用地违法违规的主要问题。

　　为什么收回闲置土地困难重重？很重要的原因是，仅相当于出让土地价款20%的土地闲置费与闲置土地、囤地惜售带来的低则翻番、高则数倍、数十倍的增值收益相比，很难形成有效制约。客观地讲，土地增值收益不是买地形成的，而是经济社会发展、政府投入基础设施和公共建设共同形成，理应通过征税的形式，反哺于经济社会建设，这也是社会财富公平分配的应然之举。严格征收土地增值税，让土地税收在抑制闲置土地、囤地惜售、促进开发利用、增加有效供给方面上发挥应有作用，迫在眉睫。

　　关于土地增值税，当前的问题不是新设税种，而是已有政策有待进一步完善和执行到位。1993年国务院颁布的《土地增值税暂行条例》明确，转让不动产并取得收入要缴纳土地增值税，土地增值税实施累进税率，最低的30%，最高的60%。由于该税种以土地增值额为计税基础，因此理论上必须等房地产项目完成转让后才能计征。这就导致现实中大量房地产开发企业迟迟不对开发项目进行竣工结算，税务机关也就无法及时征税。2007年之前，税务机关对土地增值税实行预征制；2007年，转为清算制，加大了征缴力度。但是，清算税率过低的问题未有大的改变，各地实际仅按房地产项目销售收入1％～3％征收，难以对地产开发企业的“坐地生财”行为形成有效抑制。

　　税务专家指出，现有土地增值税的征收率是多年前制定的，征收率应随房地产价格“水涨船高”，还应考虑对第一次转让后的二次、三次转让行为持续征收，因为土地增值是一个动态过程。那么，征收高额税率会不会给土地和房产价格“火上浇油”？国际经验和专家的回答是否定的：由于清算土地增值税根据增值率来分段计算、累进税率，开发商的利润越高，适用的增值税税率就越高。这显然会改变当前一门心思向“上”的房地产价格走势。

　　土地增值税只是不动产税收体系中的一个税种。按照国际惯例，土地税收体系应包括不动产取得税、保有税、流转税三个系列的税种和政策体系。我国形成于1994年税制改革的不动产税费体系，涉及土地、房产的税种有12个，税目交叉、重叠，功能指向不准，税率不适应新的调控需要等问题日益明显。当前，应全面调整完善不动产税收体系。

　　当前，在完善不动产税收体系的同时，进一步理清土地税费关系，发挥税收手段对土地利用行为的调节和引导功能，也是改革财税体制、土地资源科学管理的客观需要。在西方市场经济国家，不动产税收是构成地方政府财政收入的主要来源。不仅如此，土地税费与经济社会发展有待形成一套良性互补机制。在成熟市场经济国家，政府作为社会公共管理者，将土地税收主要用于为辖区内居民提供基础设施等公共产品和服务；政府提供的公共服务能带来土地资产价值的增值，从而将土地税收支出“资本化"，使得土地税收收入更高。

　　我国目前的情况是，地方政府提供基础设施公共产品和服务缺乏资金来源，理论上应由土地所有者（国家）占有的土地批租收入事实上归地方所有。这一方面使地方政府靠“土地财政”来筹措财政资金，造成土地过早开发；另一方面，地方政府在经济建设中形成的土地增值又不能通过税收及时收回，难以实现城市公共产品和服务不断改善的良性循环。土地税收的其他经济调节功能，在闲置和保护土地利用上作为也不够明显。眼下，我国正在重启财税改革，抓住契机，深入理清、重构不动产税费体系，无论是完善房地产调控，还是完善土地管理、推进财税改革，都具有现实而深远的意义。